1000億“房屋養老金”現糊涂賬業(yè)主組“漏頂聯(lián)盟”
連日降雨讓全國各地的不少小區遭了殃：有的地方幾十戶(hù)人家同時(shí)被淹，墻體積水滲漏、電梯灌水停用……誰(shuí)來(lái)負責，誰(shuí)來(lái)出錢(qián)解決這些問(wèn)題？
不久前，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )有關(guān)人士表示，北京“7·21”特大自然災害中，很多小區的公用部位，如樓頂、樓體、電梯等出現了漏雨、滲水、積水等問(wèn)題?！氨┯暝斐傻姆课萋┯陮倬o急情況，可以不用經(jīng)過(guò)小區2/3以上業(yè)主同意等程序，應急使用住宅專(zhuān)項維修資金維修房屋建筑。
其實(shí)，2009年年底出臺的《北京市住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》，已把嚴重漏水、電梯故障等問(wèn)題列為緊急情況，為其開(kāi)辟“綠色通道”。然而政策出臺幾年來(lái)，還是有很多看起來(lái)符合情況的小區，至今沒(méi)用上這筆錢(qián)。
按理，每個(gè)業(yè)主都應繳納住宅專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修資金”)，用于日后房屋“養老”。但目前全國累計的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說(shuō)得清。中國青年報記者查閱公開(kāi)資料得知，截至今年6月30日，北京市累計歸集維修資金314.93億元；上海市累計歸集超過(guò)290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長(cháng)沙80億元……僅記者能夠查到公開(kāi)資料的17個(gè)城市的數據總額，已超過(guò)1000億元。但很少有業(yè)主清楚，這項和自身權益息息相關(guān)的錢(qián)，應該如何使用，如何查詢(xún)，如何監管？
過(guò)去多年間，這筆巨額資金還曾經(jīng)出現過(guò)諸多“糊涂賬”，很多時(shí)候看來(lái)政策已“說(shuō)清楚”了，但業(yè)主們還是感覺(jué)“糊涂”。
“漏頂聯(lián)盟”的困惑
北京市昌平區王府溫馨公寓業(yè)主葉秋(化名)說(shuō)，7月21日那天，她家“到處都用盆接水”，墻上有好幾條被水泡開(kāi)的裂縫，臥室的頂燈燈罩里至今留有積水，“這個(gè)燈一旦漏電，后果不堪設想”。
她是1997年入住該小區的首批業(yè)主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開(kāi)始漏水，“十多年來(lái)沒(méi)間斷過(guò)”。葉秋說(shuō)，剛開(kāi)始物業(yè)會(huì )派人來(lái)免費維修，修完用一陣子，還會(huì )再漏，就再請人來(lái)修。后來(lái)，請物業(yè)補漏還要收費。這個(gè)小區漏雨的不止一家，以致葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶(hù)一起，組成了所謂的“漏頂聯(lián)盟”。
這種情況能否申請維修資金？葉秋認為，自家漏水是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)的責任，不該動(dòng)用維修資金，即使要動(dòng)用，她也不知能不能用，該怎么用。
該小區法政王府物業(yè)公司的經(jīng)理告訴中國青年報記者，小區防水工程竣工于2000年，早已過(guò)了保修期(保修期3～5年)?，F在解決漏水問(wèn)題，就應從業(yè)主共有的維修資金中支取。以前這個(gè)小區的17號樓漏水，物業(yè)就支取過(guò)該樓的維修資金，更新了樓體防水層。但是現在漏水的幾棟樓如16號樓等，沒(méi)有辦法支取維修資金，“有的業(yè)主買(mǎi)房時(shí)沒(méi)繳納這筆錢(qián)，整棟樓的24個(gè)住戶(hù)里，只有8戶(hù)交過(guò)，所以錢(qián)取不出，(維修)這事兒就卡在資金上。”
為什么同一筆錢(qián)，有些人交了，有些人沒(méi)交？使用維修資金要經(jīng)過(guò)哪些程序？對這些事，大多數業(yè)主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門(mén)也搞不明白。
維修資金申請“九步走”
并非所有小區都為維修資金犯難，全國各地均有小區成功申請維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數據顯示，截至今年6月，全市共有796個(gè)小區使用商品住宅專(zhuān)項維修資金2.84億元。
成功申請到維修資金的小區，具體如何操作？北京市朝陽(yáng)區新天第家園業(yè)委會(huì )主任張大憲說(shuō)，該小區已用過(guò)3次維修資金。第一次用于改造小區水箱，第二次用于大修電梯，第三次用于小區的防水改造?！叭ツ甏笥赀^(guò)后，超過(guò)一半的住戶(hù)家漏水，我們用維修資金找專(zhuān)業(yè)公司做了防水和外墻改造，今年完成了，扛過(guò)了大雨?！?/SPAN>
據張大憲介紹，新天第小區申請使用維修資金的流程分九步。
第一步，小區物業(yè)公司就需要維修的項目向業(yè)委會(huì )提出報告，業(yè)委會(huì )討論是否應使用維修資金。
第二步，業(yè)委會(huì )認為該項目確需動(dòng)用維修資金后，由物業(yè)公司把項目報送至區建委指定的鑒定中心審核。審核內容分3部分：第一，能不能用。包括項目是否適用于維修資金的使用范圍，是否應建議由開(kāi)發(fā)商負責。第二，有沒(méi)有資格用。包括小區的維修資金是否全部歸集到位，維修項目是否過(guò)了保修期。第三，能用多少錢(qián)。由區建委的物業(yè)管理科住宅小區管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“小區辦”)根據小區維修資金的數量與物業(yè)公司的初步預算申請進(jìn)行平衡。與此同時(shí)，小區內成立由業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主代表組成的三方工作組，在小區內向業(yè)主宣傳公示。
第三步，工作組組織招投標，確定預算和具體施工方案，選定施工隊。
第四步，工作組將施工單位的預算和方案上報給政府指定的資金審核部門(mén)進(jìn)行財務(wù)審計。如果批復的金額和公司金額不一致，根據審計結果，要求施工單位修改預算。
第五步，工程預算通過(guò)審計之后，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，將“決定在某事項上使用專(zhuān)項維修資金”事宜，向業(yè)主說(shuō)明。
第六步，動(dòng)用維修資金的決議經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)后，需要做資金分攤表。也就是說(shuō)，把即將維修的項目資金總額，按每戶(hù)業(yè)主的房產(chǎn)面積進(jìn)行分攤，算出每一戶(hù)業(yè)主的份額。比如，同一小區內住宅為200平方米的業(yè)主分攤2000元，鄰居是100平方米的，分攤1000元，以此類(lèi)推，這個(gè)明細表，需讓每一戶(hù)業(yè)主簽字同意。
第七步，拿著(zhù)業(yè)主委員會(huì )的通過(guò)決議(第一步)，建委指定的鑒定部門(mén)的蓋章審核(第二步)，財政審計部門(mén)的蓋章審核(第四步)，業(yè)主大會(huì )的通過(guò)決議(第五步)，經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意的資金分攤表(第六步)，共5項，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據。
第八步，拿著(zhù)房屋資金管理中心蓋章的單據(第七步)，小區業(yè)委會(huì )在銀行備案的3個(gè)章(業(yè)委會(huì )公章、正副主任人名章)與施工單位的合同副本，去該小區維修資金存儲的銀行。銀行核對撥款總數(以政府財務(wù)審計數為準)，為業(yè)委會(huì )開(kāi)一個(gè)維修資金的專(zhuān)用賬戶(hù)(專(zhuān)款專(zhuān)用，不得取現，只能劃撥，不經(jīng)同意不得挪用)，將指定數額的錢(qián)從小區維修資金存款賬戶(hù)撥到此專(zhuān)用賬戶(hù)。
第九步，由銀行根據業(yè)主委員會(huì )要求和合同規定，將錢(qián)款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開(kāi)始維修。按規定，這筆錢(qián)不是全額一次性發(fā)放，一般首次發(fā)放款項總額的60%～70%，經(jīng)工作組驗收后，通知銀行撥第二次款項，約占總額的25%～35%，維修工程結束，直到質(zhì)保期過(guò)后撥付尾款，約占總額的5%。工作組負責工程質(zhì)量監督、控制(電梯由施工單位找國家指定的安監部門(mén)監督)。
很多業(yè)主認為申請維修資金程序繁瑣、復雜。一些沒(méi)有經(jīng)驗和專(zhuān)業(yè)知識的物業(yè)公司，對“三分之二的業(yè)主簽字同意”一項更是一籌莫展，稱(chēng)其“難度不亞于人口普查”。
一位物業(yè)公司負責人表示，“每個(gè)住戶(hù)分攤的金額都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業(yè)主把房子出租了，怎么找戶(hù)主？這太難了?！?/SPAN>
陸凱物業(yè)公司經(jīng)理王占山告訴本報記者，物業(yè)公司里“沒(méi)有跑這方面的工作人員?！边@段時(shí)間，為了準備申請所需的資料和文件，對每戶(hù)分攤費用進(jìn)行測算，王占山專(zhuān)門(mén)聘請了一個(gè)經(jīng)濟師，“每個(gè)月工資1萬(wàn)元?！?/SPAN>
在張大憲看來(lái)，其實(shí)整個(gè)流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分攤表，“做資金分攤表需要進(jìn)行一些專(zhuān)業(yè)培訓，找經(jīng)濟師也未必懂行。這件事需要那些已經(jīng)弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成?！?/SPAN>
曾經(jīng)算出諸多“糊涂賬”
北京市是所有城市中對維修資金使用情況公布得最詳細及時(shí)的。最新數據顯示，目前北京市累計歸集維修資金314.93億元，共有796個(gè)小區使用維修資金2.84億元，涉及電梯、屋面防水等2783個(gè)項目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項目上，能否公示？但記者就這一問(wèn)題約訪(fǎng)相關(guān)部門(mén)，對方拒絕接受采訪(fǎng)。
從已公布的情況來(lái)看，截至去年年底，西安市歸集了55億元維修資金，使用僅1386萬(wàn)元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬(wàn)元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過(guò)1億元，使用僅20多萬(wàn)元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬(wàn)元……國內大多數城市已使用的維修資金只占歸集總額的不到1%。
數以?xún)|計的資金沉淀、閑置在政府的賬戶(hù)里，對業(yè)主意味著(zhù)什么？
2006年，北京市開(kāi)始試點(diǎn)：如果小區業(yè)主同意，可將這筆錢(qián)劃轉至小區分賬戶(hù)。新天第小區就是試點(diǎn)中第一個(gè)劃轉出來(lái)的小區。張大憲說(shuō)，在劃轉之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計算，約為0.72。小區把這筆錢(qián)劃轉出來(lái)后，可以改變增值方式，“這700多萬(wàn)元不可能短期用完，我們設定一筆錢(qián)用于應急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來(lái)的數倍?！钡饺ツ昴甑?，新天第小區的維修資金由700多萬(wàn)元，變成近1000萬(wàn)元。
當時(shí)北京海淀區太月園小區業(yè)委會(huì )主任王嘉吾也算了筆賬，該小區維修資金總額超過(guò)3000萬(wàn)元，按活期利率計算，一年下來(lái)利息收益20萬(wàn)元左右。如果把總額的10%存為一年定期存款，20%存為三年定期存款，70%存為五年定期款，每年利息超過(guò)150萬(wàn)元。為此，太月園小區也將資金劃轉出來(lái)。
全國多年來(lái)數以?xún)|計的維修資金存在政府賬戶(hù)里，為何不“理財”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政協(xié)委員和大量業(yè)主的質(zhì)疑聲中，北京市將維修資金年息從0.72%調整到3%。
圍繞著(zhù)維修資金，還有許多“糊涂賬”。
2006年，廣州市12個(gè)小區業(yè)主委員會(huì )聯(lián)合維權稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司挪用維修資金。此后公布的廣州市房管局數據顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項資金歸集額應為37.8億元，實(shí)收14.13億元。此后，福州、深圳等多地也陸續出現維修資金被侵吞的案例。
畢文強律師認為，目前專(zhuān)項維修資金主要面臨的問(wèn)題有：第一，開(kāi)發(fā)商侵占維修資金的情況突出。這筆錢(qián)本不該由房地產(chǎn)商管理，但現實(shí)中不少房地產(chǎn)商將其與房款捆綁收取，延時(shí)上繳，將部分資金挪作他用。第二，專(zhuān)項維修資金歸集到政府部門(mén)后，在使用的具體程序上需要進(jìn)一步規范。國內很多地方對這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。第三，目前申請使用這筆資金的程序和審批極為復雜，政府方面比較謹慎；而在業(yè)主共同決定時(shí)也會(huì )出現不一致的地方，從而導致實(shí)際上較難動(dòng)用。
還有一些地方，出現了另一種“糊涂賬”：據新華社2010年報道，國家已明確規定小區電梯更新費由維修資金支出，但安徽淮南出臺了一條地方法規，要求當地所有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房前必須繳納每部25萬(wàn)元的“首次電梯更新費”，不交錢(qián)不發(fā)房屋預售許可證。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認為，目前維修資金存在種種問(wèn)題，關(guān)鍵在于“不透明”：“維修資金涉及使用的過(guò)程中可能出現各種問(wèn)題，業(yè)主少繳了、開(kāi)發(fā)商少繳了、使用不規范了，但歸結起來(lái)還是要透明，只有完全透明，政策才能到位?！?/SPAN>
他建議政府應將信息“全面上網(wǎng)”：“切入點(diǎn)、突破口還是加大透明度，提高資金的可預期性，讓每個(gè)業(yè)主、市民都能在互聯(lián)網(wǎng)上查詢(xún)到維修資金：總計是多少，每個(gè)小區花了多少錢(qián)，這不涉及國家機密、商業(yè)利益、個(gè)人隱私問(wèn)題?！?/SPAN>
劉俊海認為，向業(yè)主宣傳普及專(zhuān)項維修資金方面的知識不到位，政府、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )都有責任，但主要是政府的責任?！拔飿I(yè)公司是管家、仆人，不應懶惰，政府是全體人民的公仆，更應該改進(jìn)工作?！?/SPAN> | 
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